Invertir en inmuebles para alquilar puede ser una estrategia rentable y segura para obtener ingresos pasivos a largo plazo. Sin embargo, para tomar decisiones financieras informadas, es necesario conocer la rentabilidad de la inversión. En este artículo, te explicamos las diferentes fórmulas para calcular la rentabilidad del alquiler y te ofrecemos ejemplos prácticos para que puedas entenderlo fácilmente.
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¿Qué es la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad del alquiler es el retorno de inversión que se obtiene a través del alquiler de un inmueble (un piso, local, parking, etc.). Permite evaluar la eficacia y el rendimiento de la inversión, ya que se basa en la relación entre los ingresos generados y los costos de la inversión.
Para calcular la rentabilidad del alquiler, existen 3 fórmulas principales que se utilizan según tus objetivos e información disponibles.
❌Fórmula de rentabilidad bruta del alquiler
La fórmula de rentabilidad bruta del alquiler es la más sencilla y se utiliza para obtener una idea general de la rentabilidad de la inversión. Sin embargo, es la que menos me gusta porque para nada es fiable. Pero tienes que conocerla.
💥La fórmula es la siguiente: (Rentabilidad Bruta) = (Ingresos Anuales del Alquiler / Valor del Inmueble) x 100%
👉 Por ejemplo, si el ingreso anual del alquiler es de 12,000€ y el valor del inmueble es de 200,000€, la rentabilidad bruta sería del 6% ((12,000 / 200,000) x 100%).
La podemos usar como filtro para descartar inversiones. Una rentabilidad bruta baja implica que la neta lo será aún más y puede que no nos interese.
💚Fórmula de rentabilidad neta del alquiler
La fórmula de rentabilidad neta del alquiler tiene en cuenta los gastos de la inversión y proporciona una evaluación más precisa de la rentabilidad de la inversión. Es mucho más realista que la rentabilidad bruta.
💥La fórmula es la siguiente: (Rentabilidad Neta) = [(Ingresos Anuales del Alquiler – Gastos Anuales de la Inversión) / Valor del Inmueble] x 100%
👉 Por ejemplo, si el ingreso anual del alquiler es de 12,000€, los gastos anuales son de 3,000€ y el valor del inmueble es de 200,000€, la rentabilidad neta sería del 4.5% ((12,000 – 3,000) / 200,000) x 100%).
Gastos anuales pueden ser: Comunidad de vecinos, seguro de hogar, IBI, basuras, seguro de impago o intereses de la hipoteca, entre otros.
Los problemas que tiene el cálculo de la rentabilidad neta es que muchas veces desconocemos los gastos del futuro inmueble. Sin embargo podemos trabajar con estimaciones y pedir a la inmobiliaria el máximo de información para ajustar los números.
💚💚Fórmula del capital invertido (ROCE)
La fórmula del capital invertido se utiliza para calcular la rentabilidad de la inversión en función del capital propio que se ha invertido. Es la que más me gusta porque tiene en cuenta el dinero que has puesto de tu bolsillo. Si usas el apalancamiento (dinero del banco), es la forma ideal de conocer cuanto dinero obtienes de tu aportación.
💥La fórmula es la siguiente: (Rentabilidad sobre el Capital Invertido) = [(Ingresos Anuales del Alquiler – Gastos Anuales de la Inversión) / Capital Invertido] x 100%
👉Por ejemplo, si el ingreso anual del alquiler es de 12,000€, los gastos anuales son de 3,000€ y el capital invertido es de 50,000€, la rentabilidad sobre el capital invertido sería del 18% ((12,000 – 3,000) / 50,000) x 100%).
Lo mejor de esta fórmula es que tienes una idea precisa de lo que ganas y es útil para controlar lo que luego puedes reinvertir para hacer crecer tu patrimonio.
😲Otros factores a tener en cuenta
Además de los gastos asociados a la inversión, hay otros factores que pueden influir en la rentabilidad del alquiler:
- Periodos vacíos: Si el inmueble se queda vacío durante un periodo de tiempo, no recibiremos rentas y tendremos que hacer frente a los gastos del inmueble. Puedes incluir un gasto fijo de medio mes vacante al año para poder tener una rentabilidad esperada más realista.
- Reparaciones: Si el inmueble sufre algún tipo de avería o necesidad de reparación, tendremos que asumir el coste. Aquí puedes estimar el coste de mantenimiento a lo largo de un año.
- Impagos: Si el inquilino no paga, tendremos que realizar acciones legales para recuperar la deuda.
- Tasas de interés: Si los tipos de interés suben, puede ser más difícil conseguir financiación para la inversión.
- Inflación: Si la inflación sube, los gastos asociados a la inversión también lo harán. Sin embargo ten presente que también puedes aumentar el importe del alquiler (de manera razonable) para combatir esto.
Ten en cuenta todos estos factores antes de tomar la decisión de comprar un inmueble para alquilarlo. En el Excel puedes añadir otro tipo de gastos.
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