Plantilla Excel GRATIS para invertir en inmuebles 2025

Hola! Aquí tienes la plantilla que uso para analizar oportunidades inmobiliarias.

Lo puedes descargar aquí GRATIS : Plantilla Inversión Inmobiliaria

A continuación te cuento todo lo que tienes que saber de este archivo, como usarlo y como te puede ayudar.

😲¿Es una buena oportunidad inmobiliaria?

La pregunta del millón…

El archivo tiene 3 páginas. Primero analizaremos la oportunidad, sus gastos y rentabilidad esperada.

Coste de adquisición del inmueble:

Esta es la página más importante. En ella tendrás que introducir los datos del piso o casa que piensas comprar y los datos de alquiler, gastos, ingresos por habitaciones si es la modalidad que contemplas, etc. Es importante que solo rellenes las casillas en verde. A continuación tienes un ejemplo:

Aquí verás que hemos introducido una vivienda por valor de 120.000 euros, nos gastamos 2400 en gastos de notaria y gestión y 10.000 euros en reforma. El ITP en este caso es del 10% (lo puedes cambiar).

Automáticamente verás la cantidad que necesitas para la entrada teniendo en cuenta el valor a financiar y la reforma. En el ejemplo hemos puesto 39.000 euros, lo demás nos lo presta el banco. Con esta información ya sabemos el coste de adquisición.

Gastos asociados al mantenimiento del piso

A continuación tenemos que rellenar los gastos de mantenimiento. Tienes que poner la cantidad mensual estimada. Si es un seguro anual, lo puedes dividir entre 12 para saber qué gasto supone al mes. Los intereses de la hipoteca los recupera de manera automática.

Ingresos por alquiler tradicional y por habitaciones

Finalmente vas a tener que introducir abajo el retorno mensual que esperas del alquiler. Si es por habitaciones verás, más abajo, un cuadro donde poner la información específica por habitación y se recuperará la información automáticamente.

Ten en cuenta la distinta fiscalidad de ambas tipologias de alquiler, ya que pueden significar un rendimiento neto bastante distinto.

✅Rentabilidad por alquiler

Una vez hemos introducido toda la información, podremos ver el retorno esperado.

Tendrás una comparación para que veas las diferencias entre alquilar de manera tradicional Vs habitaciones. Las métricas principales serán:

• Rentabilidad Bruta: Ingresos dividido del coste de adquisición. No se tienen en cuenta los gastos mensuales. Nos sirve para ver el máximo de rentabilidad que se puede obtener.
• Rentabilidad Neta: Aquí sí tendremos en cuenta los gastos mensuales, por lo que se ajusta mucho mejor a la realidad y la podremos comparar con otras inversiones.
• ROCE: Como probablemente pidamos financiación, aquí tenemos en cuenta los ingresos que recibimos en función del capital aportado. Es la métrica que más me gusta porque nos dice el rendimiento real de nuestro dinero.
• Cash on Cash: Seria como el ROCE pero descontamos la parte de amortización del inmueble. Solo tenemos en cuenta los billetes que llegan a nuestra cuenta corriente pero luego nos tocará pagar impuestos…
• PER: Aquí vemos los años que tenemos que esperar para pagar el inmueble en función de los ingresos que vamos recibiendo.

Luego tendriamos algunos datos sobre el cashflow que nos queda mensualmente y otra información de financiación.

Archivo para descargar gratis: Plantilla Inversión Inmobiliaria

🎯Prepara 3 escenarios de rentabilidad distintos

En la segunda página puedes simular 3 escenarios distintos, contemplando bajada de ingresos y posible subida de gastos. Lo mismo lo puedes hacer al revés también, subiendo ingresos y bajando gastos para tener un escenario positivo. Te recomiendo que seas realista.

Cuando hayas introducido los datos en las casillas verdes, verás de manera gráfica la comparación. También se compara con el alquiler por habitaciones.

Esto te sirve para que puedas ver que sucederia en caso que la inversión no fuera como esperas y el impacto en la rentabilidad.

🏦Patrimonio creado con esta inversión inmobiliaria

En la tercera página vemos algo muy importante y que mucha gente olvida: El patrimonio que podemos crear con esta compra y reinversión del cashflow.

Esta página tiene dos puntos clave:

• Primero: Vemos la evolución del precio del inmueble a lo largo de los años, estimando una revalorización anual. De manera que podemos ver su valor real a 25 años vista. Por ejemplo: Este inmueble que tenia un valor de 125.000 euros, a 25 años puede costar más de 200.000 euros si hay una revalorización del 2% anual.
• Segundo: Podemos simular una reinversión del dinero que va generando y recibimos en nuestra cuenta corriente. Por ejemplo, imagina que vas invirtiendo en un fondo de inversión con un retorno anual del 6%. Pues bien, aquí puedes ver que nos quedaría. Por ejemplo: Si cada mes tenemos un cashflow de 212 euros y vamos invirtiendo, podemos acumular más de 178.000 euros en 25 años, ni tan mal…

🤨¿Este archivo me sirve si no quiero alquilar el inmueble?

Por supuesto, esta plantilla, que repito: Es totalmente gratis, te da información muy útil para que veas:

• Medir el impacto de los intereses hipotecarios en la rentabilidad.
• Gastos anuales.
• Patrimonio creado si se revaloriza.

🙄¿Por qué necesitas esta plantilla de rentabilidad inmobiliaria?

Comprar una propiedad como inversión es una decisión muy importante y que tiene que ser analizada al detalle. Mi plantilla te permite tener en cuenta todas las variables necesarias para saber si la operación es viable y qué rentabilidad real podrás obtener.

Ten en cuenta que tienes que saber de antemano toda la información necesaria para evaluar la oportunidad de inversión: Precio de compra, coste de la financiación, gastos de compra, gastos de mantenimiento de la propiedad, potencial precio de alquiler, etc.

🚀¿Cómo se calcula la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Para saber si una inversión inmobiliaria es rentable o no, hay que tener en cuenta todos los gastos que comporta la compraventa de la vivienda y todos los ingresos que obtenemos por ella. Con un pequeño cálculo podremos saber cual es la rentabilidad bruta: Precio compraventa / Ingresos

Peeeeeero, esta no es la rentabilidad real. Gracias al excel que te comparto en esta página vas a poder ver cuanto dinero puedes ganar invirtiendo en vivienda para alquilar. Para conocer la rentabilidad neta tenemos que tener en cuenta todos los gastos asociados a mantener la vivienda: (Gasto compraventa + gastos mantenimiento) / Ingresos

🤔¿Cómo se calcula la inversión en alquiler con hipoteca?

Aquí tendremos que añadir la variable hipoteca. Es muy sencillo. En el fichero tienes la opción de poner el capital inicial que quieres poner y el interés de la hipoteca. Todo lo demás lo calcula él solito. Los intereses de la hipoteca se contabilizan como un gasto mensual. 

Esto es importante porque los gastos mensuales (si alquilas la vivienda) se pueden deducir en la declaración de la renta. Incluir unos intereses de 50 euros al mes, por ejemplo, implica un gasto deducible de 600 euros! 

Para ayudarte a ver qué tipo de hipoteca te conviene más, tienes una pestaña para calcular las cuotas hipotecarias que te interesan, el impacto de los intereses e incluso lo que puedes ahorrar si amortizas anticipadamente.

😑¿Es rentable invertir en viviendas para alquilar?

Aquí hay que ver varios aspectos. En primer lugar hay que conocer el lugar donde vas a invertir. No es lo mismo Barcelona, Madrid que Lleida. Invertir en viviendas para alquilarlas es buena opción cuando se consigue un ratio de precio compra Vs precio alquiler óptimo. Por ejemplo: Comprar una vivienda por 300.000 euros para alquilarla por 1500 euros es mucho peor que comprar una por 60.000 euros y alquilarla por 600. 

Otro aspecto a tener en cuenta son los gastos de mantenimiento del inmueble. Pisos viejos que requieran mantenimiento regular o pisos con cuotas de comunidad elevadas pueden reducir nuestra rentabilidad final. Del mismo modo, habrá inmuebles que aunque tengan un mantenimiento alto, si se consiguen a buen precio, pueden ser altamente rentables. 

No te olvides tampoco que no solo es importante la rentabilidad por alquiler, sino también su futura revalorización. Esto lo vas a poder calcular en el excel. 

🌏¿Dónde es más rentable comprar una vivienda para alquilar?

Como he dicho antes, hay ciudades donde la rentabilidad es más alta teniendo en cuenta el precio de los inmuebles. Capitales como Barcelona, Madrid o San Sebastián suelen tener precios de alquiler muy elevados, pero el precio de compra es desórbitado. Sin embargo, ciudades como Tarragona o Lleida pueden ofrecer mejores opciones. 

Es importante conocer quien va a ser la persona que va a vivir en nuestro inmueble para poder calcular el precio máximo de alquiler. Por ejemplo, si compramos en un barrio humilde de una ciudad trabajadora, no podemos pretender alquilar como si fuera un ático de lujo en el centro de Madrid. Hay diferentes maneras de conocer el poder adquisitivo de nuestros potenciales clientes. En las webs del INE, por ejemplo, puedes encontrar información para conocer un poco mejor tu mercado.  

😱 ¿Cómo invertir en inmuebles sin comprar propiedades?

¿Sabías que puedes invertir en viviendas, oficinas, etc. sin necesidad de comprar las propiedades? Esto es posible gracias a plataformas de Crowdfunding inmobiliario. Aquí te dejo las que conozco, mi experiencia con alguna de ellas y promociones por invertir con ellas:

• Urbanitae (incluye promoción de hasta 75 euros de regalo)
• Brickstarter (cashback del 5% TAE hasta que se ejecute la operación)
• Civislend (Hasta 75 euros de regalo)
• WeCity (50 euros de regalo al invertir)
• Código Referido Equito APP 300 euros