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¿Qué es la amortización de un préstamo hipotecario?

La amortización consiste en adelantar unas cuotas de la hipoteca para ahorrarte unos cuantos intereses. Sale a cuenta sobretodo cuando se ejecuta en los primeros años de la hipoteca, debido a que el capital es mayor. Existen dos grandes maneras de amortizar la hipoteca que te cuento después. Ahora seguro que prefieres en primer lugar bajarte la calculadora para hacer tus números 😉

❤¿Cómo me descargo la calculadora de amortización de hipoteca?

Haz click en el botón de descarga que tienes abajo y pon el password como se explica a continuación. Cuando abras este archivo te pide un password 🔐 .

El password son dos letras en minúscula y consonantes. Para saber las letras tienes que entrar en cada una de las páginas de los 2 Brokers y usar la primera consonante (tranqui que no es nada raro pero así evito los BOTS). Es la primera letra consonante minúscula de cada uno de los siguientes 2 Brokers:

Primera letra consonante: Broker1

Primera letra consonante: Broker2

Archivo: Rentabilidad Inversion Inmobiliaria Excel Dinerocurrante

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¿Cómo usar la calculadora de amortización de hipotecas?

En la última pestaña tienes el simulador. Aquí deberás introducir una serie de valores:
  • El dinero que vas a pedir.
  • En cuanto tiempo vas a devolverlo.
  • El tipo de interés que te aplican.
Una vez puesto esto verás como queda tu hipoteca o préstamo, y cuantos intereses pagarías cada año.

¿Pero cómo calculo las amortizaciones y lo que me ahorro?

Fácil. Si vas un poco hacia abajo podrás ver una tabla como esta. En la columna amarilla tienes que poner lo que quieres amortizar y en qué momento lo harías. En el ejemplo he puesto 5000 euros en el sexto año. Aquí puedes observar el ahorro de intereses que tendrías a partir de entonces. Por ejemplo, el primer año ya ahorras 100 euros respecto al año original, sin amortizar. Y ves que cada año ahorras un poco más gracias a esta amortización. Si vas poniendo otras amortizaciones en distintos años verás lo que te ahorras también de manera acumulativa. Calculadora amortización anticipada Finalmente podrá sver lo que te ahorras en total en el siguiente gráfico:

¿Cómo funciona el sistema de amortización francés?

La mayoría de préstamos e hipotecas funcionan con el sistema de amortización francés. Éste consiste en pagar un mayor número de intereses al principio y luego, año a año, cada vez pagamos menos. Por ejemplo, si hemos pedido un préstamo de 50.000 euros al 2% de interés, el primer año empezaremos pagando un 2% respecto la cantidad total. Sin embargo, el siguiente año, si nos quedan por ejemplo 45.000 por pagar, tendríamos unos intereses del 2% sobre esos 45k. Y así sucesivamente. Imagina el último año, que te queden 5000 euros solamente, tal año pagaríamos unos 100 euros de intereses VS 1000 que habríamos pagado el primer año.

¿Cómo afecta el Euribor a la hipoteca y sus intereses?

Si tienes una hipoteca a tipo variable, puedes simular con el tipo de interés que tienes en la actualidad para observar en cuanto se queda la cuota. Para ello te recomiendo que pongas el capital pendiente a pagar y el tipo de interés. Será más realista. Lo interesante es que pruebes distintos escenarios para ir viendo como afecta al precio de la hipoteca, por si estás pensando en contratar este producto.

¿Cómo saber cuánto amortizar?

Con la calculadora de amortización de hipotecas puedes simular diferentes cantidades en distintos momentos. De esta manera verás cuantos intereses puedes ahorrarte o bien, ver si te saldría más a cuenta invertir ese dinero. Tienes que tener en cuenta también que la cuota hipotecaria pierde fuerza año a año debido a la inflación. No es lo mismo pagar 100 euros de intereses hoy que de aquí 30 años. Eso también lo puedes simular en el excel de amortización.

¿Cuándo es más rentable amortizar la hipoteca?

Aquí hay una respuesta clara: Cuanto antes mejor. Los primeros años pagas intereses sobre un mayor capital. A medida que pasan los años y va quedando menos deuda, los intereses van bajando y por tanto, amortizar pierde su atractivo. Lo complicado es que los primeros años tendrás menos liquidez debido a que has tenido que pagar la entrada de ese inmueble. Pero si cobras un bonus o bien tienes unos ahorros que no sabes como usar, puede ser una buena alternativa amortizar un poco tu hipoteca. Con esta calculadora lo podrás simular y ver si te conviene, o no.

¿Qué pasa si pagas la hipoteca antes de tiempo?

Pues nada, simplemente que te habrás ahorrado unos cuantos intereses (la hipoteca te sale más barata). Ahora con la subida del Euribor puede ser una opción interesante si tienes la hipoteca a tipo variable. Ten en cuenta sin embargo la liquidez que te queda restante! Por lo demás no hay ningún impacto más.

¿Cuándo no es recomendable amortizar la hipoteca?

En los siguientes casos creo que no es una buena alternativa:
  • Cuando no tienes ahorros suficientes en caso de quedarte en paro o si hay una emergencia.
  • Cuando quedan pocos años y casi no ahorrarías intereses.
  • Cuando los intereses los puedes deducir como gasto (por ejemplo si estás alquilando la vivienda).

¿Cuándo sería recomendable amortizar el préstamo hipotecario?

En estas situaciones sí que puede ser una buena idea amortizar:
  • Cuando tienes un ingreso extra que no quieres invertir, pero quieres sacarle un rendimiento.
  • Si necesitas librarte de deuda (por ejemplo para pedir una nueva hipoteca para otro inmueble).
  • Cuando estás pagando una cantidad bastante elevada de intereses.

¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir?

Te cuento en otro post y usando el mismo archivo, si te conviene más amortizar un préstamo o invertir.